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                    市場月報 / WEEKLY MARKET

                    獨家:2018年5月武漢樓市簡報:細思極恐!可能是假的!

                    作者:品牌部 發布時間:2018-06-13 點擊次數:419

                    5月武漢樓市呈現三大謎團:1.供應與成交呈現2:1;2.遠城區意外大逆轉;3.日光盤占比從8成回落至5成;然而細思極恐!這可能是個假的五月!


                    無敵土拍門檻擊碎光谷夢!

                    2018年5月,全市住宅用地共成交2宗,分別由武漢鑫合利房地產開發有限公司、武漢尚龍置業中標,總成交土地面積11.6萬㎡,總成交價155418萬元。

                    具體詳情請看:今日土拍:無敵門檻擊碎光谷夢!


                    從歷史數據看,5月土地市場與去年相比供應偏緊,供應量為年內最低值,量價表現為量跌價漲。

                    供應面——5月高昂收官 ?6月或將延續

                    5月,武漢全市新建商品住宅新增供應量229.49萬方,環比增長61%,同比增長122%,大幅上升,不僅是今年年內的最高值,也是近4年內來同期最高值。

                    整體而言,市場嚴格限價的大環境下,5月武漢樓市供應面一改1-4月一直低迷的態勢,迎來了一次爆發期。但從各區供應情況來看,樓小哥認為呈現兩大特征:

                    1、主城區:在高供應的環境下,洪山、漢陽等兩區獨大,其他7區供應仍較低迷。

                    2、遠城區:各區供應較為均衡,表現為“齊頭并進”的態勢。

                    成交面——這不是真相!創了5年最低!

                    5月,全市新建商品住宅成交11828套、127.28萬方,環比增長9%、7%,同比減少31%、26%。全市商品住宅市場成交均價9335元/㎡,同比微跌,基本持平。

                    值得一提的是,5月成交量為近五年歷史同期最低。


                    從開盤情況看,5月市場實際成交表現火熱依舊,供不應求表現明顯,全月日光盤占比高達53%。5月的高供應并未在成交量得到充分反應。另一方面5月項目集中在下旬入市,未能及時轉化為成交網簽數據,6月或將得到具體體現。

                    供銷比——置業熱點陸續遷徙

                    5月,6大遠城區呈現慣性火熱,集體亮相成交TOP10。其中,黃陂區以1035套領跑。主城區中,洪山區以48.93萬方的高供應量收獲1715套的成交量,位列第一。


                    隨著武漢城市版圖的外擴,購房者的目光不止局限于三環主城區內,逐漸將購房區域延伸到了四環以及四環外的區域。四環線的有序建設、地鐵的布局,讓許多購房者看到了武漢眾多新城區的發展潛力,新的置業熱點陸續遷徙,四環線串聯的片區已經日益成為武漢樓市的中堅力量。


                    從區域供求數據看,江漢、硚口、武昌、洪山、東湖高新等5區供大于求,呈現出了兩大假象:

                    假象1:洪山區由于大量政府團購房、還建房,推動了該區域的高供應,從而導致假性供大于求。

                    假象2:江岸、硚口、武昌、東湖高新等4區由于四限政策以及備案數據的延遲的緣故,導致假性供大于求的現象產生,具體數據或將在6月得到呈現。

                    遠城區方面,由于各區上半年入市較為頻繁,消耗了大量庫存,致使目前庫存不足,從而出現供不應求,若供應量跟不上,供不應求的現象仍將持續!

                    區域比——假的!遠城區仍為成交主力軍

                    受主城區房價溢出效應影響,遠城區需求依舊十分旺盛。


                    5月,遠城區成交占比48%,下降6%。由于洪山區、漢陽區的高成交,致使主城區趕超遠城區。但事實上,遠城區仍為成交的主力軍。


                    成交價——整體穩定,3區波動較大

                    從區域價格變化情況看,多區價格波動較大,以主城區為主。


                    主城區價格波動較大的為經開區、江漢區、武昌區,遠城區與上月相比,小幅上漲。

                    開盤戰報——分化加劇,日光退燒

                    5月入市36盤,日光盤占5成,日光逐漸放慢步伐,剛需項目開盤去化基本90%-100%左右,改善產品去化84%,高端豪宅項目去化率30-68%左右,整體市場逐步回歸正常。


                    4月,武漢樓市剛需為王。而5月,入市項目則由“剛需”向“剛改”進化。與此同時,大量剛需項目的集中入市,剛需內部產生分化,剛需購房者選擇余地變大,從而導致優勝劣汰的現象產生,一改過去剛需盤開盤即日光的態勢,剛需購房者更加趨于理性!

                    現階段,受前期高價地影響,武漢主城區潛在待售房源以高價盤居多,造成供應高端化與需求支付能力透支化,而“限價”政策的嚴格執行又在一定程度上加劇了剛需剛改產品的供不應求矛盾。未來成交的高價地項目將陸續入市,武漢房地產市場恐將陷入嚴重分化境地,一端是剛需、首改產品的持續供不應求,一端是高價項目的門可羅雀。

                    知名房企市占率持續高位

                    5月,新城發展控股以12.59億元的銷售金額位列第1位,綠地控股和保中國恒大位列其后。


                    (本文數據來源自中國指數研究院)

                    回望5月,剛需、剛改項目持續熱銷仍然是主旋律,年已過半,6月各大房企迎來上半年業績節點,熱銷主旋律或將持續,入市積極性提高。從金融層面來看,美聯儲加息消息的傳開以及貸款政策的不放松,各大房企或迎來年度大考,優勝劣汰現象將更加凸顯,應提前為營銷進行打量,以回款為主要目的,掌握主導權。

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