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                    市場月報 / WEEKLY MARKET

                    月報 | 五大“核心指標”告訴你7月武漢樓市現狀如何?

                    作者:品牌部 發布時間:2018-08-14 點擊次數:512

                    從表象看,7月武漢樓市量跌價穩,算不上是一個下半年的完美開端。但通過深入分析我們發現,7月是全年一個關鍵轉折點,受外部政策環境影響,武漢樓市供應面自7月末起由消極轉向積極,蟄伏已久樓市將自7月起開啟新局面!并帶來這幾個層面的變化。

                    1、供應面從觀望到積極

                    2018年7月,武漢市新建商品住宅新增供應量176.39萬方,環比減少16%,同比增長52%。


                    從周度供應情況看,7月武漢樓市供應量呈現翹尾態勢,原本冷淡的供應面在7月第4周突迎大爆發,供應量高達81.38萬方!

                    佳佳認為,7月,全國超60城密集發布超70次各類型房地產調控政策,不斷釋放的常態化調控決心,看到這種變化趨勢,武漢房企心態由觀望轉向積極。

                    根據此前由房管局公布的第三季度可入市項目清單顯示,今年7至9月份,全市將105個項目、712.17萬平方米商品住房可達銷售條件,這些項目分布在15個行政區域。這意味著8、9月武漢將會有更多項目積極入市。

                    2、成交面疲態初顯

                    2018年7月,武漢市新建商品住宅成交11538套、123.93萬方,環比減少28%、28%,同比減少39%、31%。全市商品住宅市場成交均價9338元/㎡,同比微跌,環比持平。


                    從周度供銷對比來看,市場已現疲態。


                    二季度以來,供應面積極向好,波峰不斷,但成交面卻仍波瀾不驚,與17年市場良好的供銷正向關系對比,這種變化十分明顯。

                    今年以來,武漢房貸利率一直高居不下。據大家顧問研究部調查,目前首套房貸利率上浮30%,二套利率上浮40%,購房成本大大增加,選擇日趨謹慎。

                    7月,央行已通過多種手段,向市場注入了較多流動性,銀行偏緊的資金面有望緩解。但隨著供應面的增長,購房者日趨理智的趨勢不會變。

                    3、遠城區“高流通” 主城區“低流通”

                    本月最熱門的區域為蔡甸區,總計成交1528套/17.27萬方,新洲區成交1432套/15.73萬方位居第二,漢陽區成交1299套/14.15萬方位居第三。


                    遠城區呈現“高流通”特征。蔡甸、新洲、江夏、黃陂、東西湖等五遠城區成交全線飄紅,月均成交超11萬方。

                    主城區呈現“低流通”特征,僅漢陽、洪山有少量成交;江漢區墊底,僅0.85萬方。

                    遠城區內部分化始現——蔡甸、新洲兩不限購區供銷兩旺,領跑全市。而江夏、黃陂、東西湖等限購區,則出現了供大于求、成交分化現象,反映出供應面增長下,購房者心態由激進到理性的變化。

                    4、地王“保本價”入市

                    7月,武漢市共計有5個地王項目入市。這些項目分別是:碧桂園晴川府、正榮紫闕臺、南山十里星空。它們均為當時的板塊地王,備受市場關注。

                    值得一提的是,在新房備案價和精裝修“雙限價”的背景下,這些項目均以“保本價”入市。

                    佳佳認為,地王項目選擇在7月入市具有信號意義,這代表著在融資渠道及調控政策雙雙收緊的情況下,房企對后市的樂觀有所下降。

                    下半年預計有更多地王項目放棄等待,以保本價入市。


                    5、日光占比再降

                    7月入市23盤,日光盤占比48%,為年內最低值。


                    從開盤情況看,主要呈現兩大特征:

                    1、推盤數量呈現持續攀升態勢,推盤節奏明顯加快。7月4個周開盤數量分別為3盤、6盤、8盤、7盤,東湖金茂府、中南拂曉城、北辰蔚藍城市等樓盤幾乎月月加推。

                    去年,大量企業對于政策的持續性帶有觀望和僥幸心態,可能存在一定的延期推售心理,但隨著政策層面不斷釋放的常態化調控決心,企業也看到了市場的這種變化趨勢,加速推售有效回籠資金也能夠提前做好“過冬”的準備。

                    2、3.5環外剛需盤內部分化明顯。如文一云水灣、泊樾府由于體量小、品牌弱、配套差等自身素質處于劣勢,去化明顯弱于孔雀城問津蘭亭、世茂龍灣等大品牌項目。

                    大品牌房企布局廣泛,產品線豐富,又得益于購房者對品牌房企實力的認可。在遠郊樓市的激烈競爭中,品牌可以轉化為很好的銷售力,將來或將只有大品牌房企才能在遠郊板塊玩得轉。

                    (本文數據來源自中國指數研究院)

                    7月最后一天,重要會議定調“堅決遏制房價上漲”,嚴厲程度前所未有。隨即,作為樓市標桿城市的深圳率先響應,第一時間升級調控,限售三年、企業限購、離婚限貸等大殺器同步上陣。8月3日,武漢市召開房地產市場亂象專項整治行動推進大會,明確表示調控不會放松。市場外部政策環境已發生重大轉向!

                    在調控升級、監管不放松、客戶觀望初顯、供應爆發等市場背景下,后市不容樂觀。

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