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                    市場月報 / WEEKLY MARKET

                    月報 | “三高”下的八月樓市開啟新格局

                    作者:品牌部 發布時間:2018-09-12 點擊次數:509

                    8月武漢樓市表現出“高價高供應高成交”的三高特征,并將由此開啟四大樓市新格局:認籌量減少成為大概率事件、“暗降”搶跑擴大化、不限購區域不日光盤增多、熱門樓盤依舊一房難求!


                    1、樓市預期轉向!

                    8月以來,監管層密集發聲,地方政府積極響應,媒體推波助瀾,三方合力作用下,樓市預期發生轉向。

                    中金公司發布的最新數據顯示,8月前三周,全國60城土地流拍率上升至9.4%,比7月擴大2%。此外,全國多城搖號中簽率提升,“棄選率”成新熱詞,購房者開始糾結搖中的房是否還該買。

                    反觀武漢,8月全國調控不斷加碼的背景下,政策面平穩,僅在8月16日,接受了一次住建廳的約談。

                    相對而言,武漢政策壓力并沒有很大,然而,作為二線城市中的佼佼者,8月武漢首套房利率再次領跑全國,達到6.35%的水平。

                    金九銀十,武漢樓市將在樓市下行預期及高企的利率中拉開帷幕。

                    2、武漢塔尖項目價格驚爆眼球!

                    2018年8月,武漢市新建商品住宅新增供應量235.62萬方,環比增長34%,同比增長91%。


                    分區來看,8月主城區、新城區新增供應并駕齊驅,分別達132.26萬方、103.36萬方,環比分別增長81%、0%。主城區供應環比7月大增八成,入市表現積極!

                    武漢三個塔尖項目萬科御璽濱江、華發外灘首府、華僑城原岸月內入市,最高均價達82154元/平(華僑城原岸雙拼別墅),總價高達4100-5900萬元/套。


                    3、高供應下的高成交能走多遠?

                    2018年8月,武漢市新建商品住宅成交16671套、178.94萬方,環比增長44%、44%,同比增長-1%、11%。全市商品住宅市場成交均價9342元/㎡,同環比均持平。


                    從周度供銷對比來看,8月迎來3次供應小高峰,成交跟隨走出上揚行情。但仍與供應量有較大的差距。


                    在全國樓市行情轉冷、市場預期向下以及房貸利率高企的背景下,后續市場能否繼續維持高成交,還有待觀察。

                    4、警惕!熱門剛需板塊供大于求!

                    本月最熱門的區域為東西湖區,總計成交2934套/32.29萬方,漢陽區成交1996套/20.54萬方位居第二,漢南區成交1584套/17.15萬方位居第三。


                    江岸后湖、洪山白沙洲、黃陂新洲蔡甸等剛需板塊供應較為集中,并呈現出供大于求特征。但由于備案數據存在一定滯后性,該數據也并不能完全反映市場真實狀態。

                    但仍需意識到剛需板塊的高供應量,意味著剛需板塊的競爭壓力凸顯。

                    5、瘋狂不再,市場回歸正常!

                    8月入市49盤,日光盤占比49%,與7月持平。


                    從開盤情況看,不日光盤越來越多,市場開始回歸正常,購房者趨于理性。

                    6、后市預測

                    1)、認籌量減少成為大概率事件

                    8月武漢樓市去化情況雖整體平穩,但內部已出現分化。通過分析認籌比數據發現:

                    萬元左右項目中,爆款“神盤”武漢綠地城認籌比1:1.02。

                    1.45-1.7萬元項目中,鵬湖灣認籌比1:1.26、幸福灣認籌比1:1.74;

                    2萬元左右項目中,紐賓凱公園里認籌比1:1.5,世界城香榭麗舍認籌比1:1.07;

                    3萬元以上項目中,華僑城原岸認籌比1:0.8。

                    金九銀十,隨著供應盤增多,需求被分散,剛需項目4-5人搶一套房的景象已經一去不返,認籌人數減少是大概率事件。

                    2)、精裝、全款現折扣,“暗降”搶跑將繼續

                    8月22日,本以為會創造二七濱江區域單價“新高”的華發外灘首府,出其不意以精裝9.3折入市。此前也出現了,武漢綠地城裝修95折、碧桂園鳳凰灣裝修9折等。除裝修折扣外,也出現了總價和貸款折扣,如世界城香榭麗舍全款客戶毛坯部分可95折,貸款客戶97折。

                    預計隨著供應量增加,金九銀十“暗降”搶跑的態勢將擴大化。

                    3)、不限購區域回歸正常,“不日光”增多!

                    不限購區域開始回歸正常,“不日光”越來越多。

                    如蔡甸頤禾郡、碧桂園知音豪庭、三和名仕城;漢南碧桂園鳳凰灣、錦深漢南公館、綠地城、新長江香榭瀾溪;新洲當代滿庭春、佳陽翠湖里、紅星天鉑等。這些或是新城區內自身交通、學區、商業等硬件配套稍弱的樓盤,或是新城區內的均價較高的典型樓盤?梢娰彿空吒吚碇。

                    4)、熱門樓盤依舊一房難求!

                    限價的存在,讓熱門剛需板塊的毛坯、高性價比樓盤將依舊一房難求。

                    (本文數據來源自中國指數研究院)

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